券商中國
劉藝文
2025-05-01 21:25
中指研究院最新數據顯示，2025年1—2月，全國百強房企拿地總額同比增長26.7%，止住了2022年以來連續下跌的態勢。驅動重點房企拿地的動力，主要就是新房銷售持續回穩的態勢。根據中指研究院的統計，百強房企1—2月新房銷售總額為4480億元，盡管同比下降5.9%，但降幅較1月大幅收窄10.6個百分點。2月單月百強房企銷售額同比增長17.3%。
再往前看過去的2024年四季度，百強房企新房銷售金額同比增長0.2%，告別了連續三個季度下滑的態勢，也是2022年以來首次實現四季度同比增長。從去年10月到今年2月份，商品房市場止跌回穩的趨勢明顯，極大地扭轉了近年來關于房地產政策紓困效果邊際效應衰減的預期，提振了開發商拿地的積極性。同時，核心區域商品房市場態勢良好更增強了拿地的信心。
克而瑞統計，2024年四季度滬深兩地新房銷售面積環比分別增長19%和90%，重點二線城市如成都、杭州、南京、蘇州、重慶、青島等環比增幅在15%—35%。另外，根據70城房價數據，截至1月份，一線、二線城市新房價格指數分別連續3個月、2個月止跌回升。根據百城指數，2月一線及二線城市新房價格環比分別上漲0.24%、0.08%，回穩態勢更加明顯。
因此，開發商在核心城市拿地的窗口期出現。中指研究院統計，從各城市群拿地金額來看，長三角躍居四大城市群之首。1—2月，長三角前10房企拿地金額520億元，位居四大城市群之首，京津冀前10房企拿地金額481億元，位列第二；中西部前10企業拿地金額172億元，位居第三。當然，也與這些區域近期優質改善型項目消化較快帶動補庫存有關。
比如，2月份上海、北京新房價格環比漲幅位居百城前兩位，主要是受越秀·蘇河·和樾府（上海）、金茂璞逸豐宜（北京）等高品質改善項目入市帶動影響，這些項目南向內外雙陽臺、首層架空及設備平臺贈送等設計使項目得房率超過90%，引發市場關注。中指研究院統計，2024年超過80%的一二線城市144平方米以上面積段改善型項目銷售占比較2023年明顯提升。
因此，當改善型的“好房子”項目去化較快時，開發商存在補庫存的需要。同時，近期地方政府積極增加優質地塊供應，一二線城市主城區地塊供給占比普遍超過六成，并取消了“競配建、競自持”，“90/70”戶型要求等限制，普遍推行新的建筑設計標準，品質和得房率均得到提升。值得注意的是，放開新房價格管控的情況下，供給端的上述改變提高了項目盈利的確定性。
這使得開發商“補庫存”密集在核心城市、核心區域。特別是，產品打造、交付、運營等能力更具優勢的大型開發商，近年來充分享受到了高品質“好房子”項目的產品溢價和業績貢獻。比如，2024年新房銷售榜前三位的保利發展、中海地產和綠城中國，以及2024年業績完成率較高的開發商，濱江集團（112%）、保利置業（104%）、華潤置地（100%）和中海地產（86%）。
從拿地金額來看，華潤置地、中國金茂、綠城中國、濱江集團、保利發展、建發房產位列前六。1—2月，這6家企業拿地金額分別達到232億元、129億元、122億元、113億元、101億元、100億元。而且，這些企業主要在一線城市、杭州、成都等城市拿地、深耕和運營，積極打造好房子。他們不僅是行業轉型的先行軍，也是穩定行業和市場的有生力量。
由此，一二線核心城市以及圍繞這些城市的都市圈區域，土地市場及商品房市場穩定已成為全國樓市穩定的基本盤。放眼全國，2020年以來，房屋新開工連續5年下跌且跌幅大于新房銷售，彰顯開發商主動“去庫存”。到目前，舊庫存消化接近尾聲，民企拿地積極性提升，土地市場開始觸底，從源頭上帶動下游商品房市場企穩，改善型需求崛起更夯實了這一良性循環。
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