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2025-05-01 22:37
繼4月28日朝陽區組團地塊以126億元底價成交后，4月29日，北京又有一宗通州區梨園鎮宅地出讓。
該地塊為通州區梨園鎮強力家居土地一級開發項目FZX-0303-6007地塊，用地規模12744.21㎡，規劃建筑面積21665.15㎡，容積率1.7，起拍價為6.36億元，起拍樓面價29456元/㎡。
據了解，該地塊吸引了招商蛇口、中鐵建、中能建、康潤共4家房企參與現場競價，最終經過219輪競價（包含線上4次競價），將近一個半小時后，由中鐵建以7.76億元競得，成交樓面價35796元/㎡，溢價率21.94%。這也是中鐵建時隔三年之后又重新布局北京市場。
中指研究院土地市場研究負責人張凱指出，該宗地塊作為純R2二類居住用地，相較4月28日成交的朝陽區組團地塊屬性更為純粹，地塊位于九棵樹街道，地處東五環六環之間，距離地鐵八通線梨園站直線距離0.5公里，符合通勤標準。從地塊規模和容積率來看，地塊“小而美”且相對方正，既降低了企業拿地資金門檻，也為后期設計規劃上預留了靈活空間。
值得關注的是，該地塊歷經規劃調整。張凱表示，2022年公示時，該地塊編號為FZX-0303-0133，用地性質原為F3多功能混合用地，經優化調整為純居住屬性后，用地規模由1.3公頃微調至1.274公頃，容積率更從3.08大幅降至1.7，凸顯政府優化區域職住平衡的規劃導向。作為通州成熟居住板塊，該地塊周邊有新華醫院、史家小學（通州分校）、梨園城市森林公園等配套設施，建設中的萬象匯城市綜合體將補強區域商業能級。
張凱還指出，該地塊周邊競品項目較多，璀璨公元、頤瑞府、帥府·京彩世界、國譽未來悅等，成交均價在5.5萬-6萬元/㎡區間。特別是一路之隔的招商云璟攬閱近期開盤熱銷，定位剛需和改善戶型，推出230套房源，認購11.46億元，成交均價5.89萬/㎡，去化率高達90.43%，印證了在整體改善型需求主導的市場格局下，剛需及首次改善客群需求基底依然堅實的市場現狀。此次出讓地塊容積率較云璟攬閱（2.17）雖勝一籌，但面對深耕通州具有天時地利人和的招商璀璨公元、招商云璟攬閱和招商八里橋項目來說，中鐵建需要借力1.7容積率指標優勢，打造兼具低總價與改善型居住體驗的錯位競爭產品，通過西派系高端產品力賦能，在招商系5.5萬—6萬元/㎡價格紅海中開辟的新賽道，為通州首次改善市場樹立新的標桿項目。
校對：呂久彪
