券商中國
時謙
2025-05-13 12:26
近期，北京、青島等多地發布2025年住房發展年度計劃，明確計劃年度內住房發展目標、重點任務和工作要求等。在住房用地供應方面，面對房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，各地紛紛明確將堅持以需定供，優化住房用地供應。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，優化住房用地供應遵循了全國層面對于今年新增供地適當把控節奏、提高質量的導向，將對土地市場和樓市產生明顯影響。未來各地在土地供應時還需要根據市場需求變化作出動態調整，以提高供給的精準性。
以需定供調整供地結構
5月9日，北京市住房和城鄉建設委員會發布《2025年北京市住房發展年度計劃》（以下簡稱《計劃》），提出優化住房用地供應。順應房地產發展趨勢，合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地。本年度安排商品住房用地240-300公頃，保障性住房用地475公頃。
中指研究院高級分析師范詒杰表示，住宅用地以需定供能從源頭上調節住房供應量，使住房供應與市場需求更好地匹配，避免因供應過剩或不足導致房價大幅波動，有助于實現穩房價。
根據住房需求科學安排土地供應已成為目前城市住房用地供應的重要原則。住房和城鄉建設部辦公廳今年3月份印發的《城市住房發展規劃和年度計劃編制導則（試行）》要求，堅持“人房地錢”要素聯動。根據住房現狀、人口變化、產業布局等確定住房需求，明確住房供應規模、結構、空間布局和時序安排，科學安排土地供應，引導配置金融、財政資源，實現以人定房，以房定地、以房定錢，實現住房供需多維度精準匹配。
在這一導向下，山東省青島市住房和城鄉建設局4月末發布的《青島市2025年住房發展計劃》明確，優化居住用地供應。結合市場需求、住房發展計劃、商品住房去化周期和存量等因素，按照以房定地、以需定供的原則，科學編制年度住宅用地計劃，2025年計劃新增各類住宅用地供應量227公頃。
廣州市住房和城鄉建設局3月末發布的《廣州市2025年住房發展年度計劃》則提出，堅持以需定供，以房定地，合理把握供地規模、供地時序和供地結構，保持住房用地供應總量基本穩定。
鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示，優化住宅用地供應本質是對市場供求關系進行調節，以推動供求平衡。各地除了對供地總量進行調節外，也要盡可能優化城市內各區域的供地結構，滿足不同的住房需求，實現供求關系在總量和結構上的雙重平衡。例如，軌道交通沿線的住宅契合剛性住房需求，可以適當增加保障性住房等住房類型的用地供應。
值得注意的是，北京市發布的《計劃》提出，加大站城融合力度，優先在軌道站點周邊等設施較為完備地區開發建設，適度提高建設強度，打造職住商活力中心。根據保障性住房年度建設計劃，統籌安排各類保障性住房用地供應，穩步提升保障性住房空間供給質量，優先向現狀和近期建設的軌道站點周邊以及重點功能區周邊布局。
“北京優先供應軌道交通站點周邊等高需求區域，可促進土地集約利用，同時降低職住分離成本，促進職住平衡。”范詒杰認為，根據不同區域的市場需求、人口、產業等因素，優化住房用地結構，將土地資源向需求旺盛、發展潛力大的區域傾斜，能提高土地利用效率，使土地資源得到更合理的配置，推動城市空間結構優化和功能提升。
供給提質推升土拍熱度
優化住房用地供應在穩定土地市場乃至樓市方面發揮著重要作用。范詒杰表示，通過控制供地節奏和結構，避免土地市場出現供過于求或供不應求的情況，有助于穩定土地價格，為土地市場營造穩定的環境。
在各地調整供地計劃、優化供地節奏與供地結構等舉措的作用下，今年以來，土地市場呈現回暖態勢，核心城市土地市場保持較高熱度。
克而瑞數據顯示，2025年一季度，全國預供地總建筑面積同比下降47%，用地面積減少38%。4月份土地供應量保持結構性優化并進一步縮量，截至4月25日，4月份土地供應建筑面積4354萬平方米，同比下降27%。
在張宏偉看來，土地市場熱度延續得益于新增供地質量的持續提升。今年以來，各地紛紛推出核心區域優質地塊，提升了開發商拿地的積極性。
嚴躍進建議，未來住房用地的供應可以根據二季度的市場需求情況進行動態調整。如隨著住房公積金政策的不斷優化，剛需住房群體的購房需求可能進一步釋放，需要在土地供應端推出更多適配土地等。
